西昌市人民政府

关于印发《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法

（试行）》的通知

西府发〔2022〕14号

各乡（镇）、街道办，市级相关部门：

《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经十届市委第5次常委会、十届市政府第97次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

                            西昌市人民政府

2022年2月8日

西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行） 

第一章  总  则

第一条  为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，夯实农村集体土地权能，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及中共四川省委办公厅批复的《西昌市农村宅基地制度改革试点实施方案》（川委厅秘〔2021〕1号）等文件精神，结合我市实际，特制定本办法。

第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地。

         第三条  农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等地位，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租等实行同等入市，同权同价。

第四条  农村集体经营性建设用地实行有偿使用。任何单位、组织和个人，除法律另有规定外，均可按照本办法的规定取得农村集体经营性建设用地使用权。

第五条  依照本办法的规定取得农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

第六条  国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

乡镇（街道）和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下，可以按照节约集约的原则，采取土地综合整治等方式进行区位调整，合理利用集体经营性建设用地。

第七条  符合下列条件的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用：

（一）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；

（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记；

（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件，交易双方另有约定等除外。

集体经营性建设用地使用权出让年限由出让合同具体约定其最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

第八条  土地所有权人拟采用出让、出租等方式经营管理集体经营性建设用地的，市自然资源局应当依据国土空间规划、乡镇规划（包含村镇规划）出具拟出让、出租等的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

农村集体经营性建设用地入市应当符合产业、环保等政策及标准要求。

第九条  土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容，并按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定形成决议。

第十条　土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农村集体经济组织决议情况报市人民政府审查。符合规定的，由市人民政府按照本办法有关规定纳入年度建设用地供应计划。

第十一条　土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市三项改革办备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求等纳入合同的，以《民法典》认定合同效力。

第十二条　集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

第十三条　土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，但有《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定情形的可以依法收回土地使用权。

第十四条  市自然资源局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市指导工作。

市农业农村局、市发改经信局、市财政局、市人社局、市住建局、市林草局、西昌生态环境局、市供销社、市税务局、市公共资源交易中心、市金融服务中心、人民银行凉山支行、市农村产权交易服务中心有限公司（以下简称农村产权交易服务中心）等相关部门（单位）配合做好有关工作。

第二章  入市主体

第十五条  农村集体经营性建设用地入市主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织。

第十六条  属村、组集体经济组织所有的，经村集体经济组织成员大会或成员代表大会同意后，可由乡镇（街道）成立集体经济股份合作联合总社或村集体经济股份合作联合社作为入市实施主体。

第三章  入市范围、途径

         第十七条  农村集体经营性建设用地入市范围：

以全国土地调查成果为基础，结合实际勘测，依法取得、符合土地利用总体规划，且城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地（包括退出宅基地）纳入农村集体经营性建设用地范围。

现状是集体建设用地，最新变更成果不是建设用地的遗留问题或符合土地利用总体规划和城乡规划的现状土地，按程序“农转用”办理建设用地后纳入集体经营性建设用地范围。

         第十八条  农村集体经营性建设用地入市的途径：

       （一）就地入市。依法取得、符合规划的工业、商业等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、就地直接使用的，在面积不增加的前提下，经市政府批准，对不规则的原宗地按照规划红线调整使用，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式直接入市。

      （二）调整入市。根据土地利用总体规划和城乡规划，对零星、分散的集体建设用地通过整治复垦，经市政府组织验收后，复垦后的建设用地指标按规划分类利用。可调整到本地内非公共利益用地项目，优先用于乡村产业发展、农村公共设施和公益事业建设用地需求。以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式入市，入市收益在扣除调节金等后，由复垦出建设用地指标的集体经济组织和使用建设用地指标的集体经济组织协商分配。

第四章  入市方式    

第十九条  集体经营性建设用地可按出让（招标、拍卖、挂牌或者协议等）、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市（商服用地除特殊情况外不能协议出让）。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：

（一）工矿、仓储等用地50年；

（二）商服、旅游等用地40年。

第二十条  依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、互换、出资、赠与或者抵押。

第二十一条　土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，需符合以下条件：

（一）办理了不动产权证；

（二）按照集体经营性建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

（三）经集体经济组织同意。

土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，需依法办理变更或抵押登记。

第五章  确权登记

第二十二条  登记以农村集体建设用地使用权人自愿申请登记为前提。

第二十三条  存量农村集体建设用地，是指最新土地变更调查结果中，地类现状为农村集体建设用地的土地。

第二十四条  未经农用地转用审批的存量农村集体建设用地在按程序处置后进行登记。

（一）对最新土地利用现状数据库中的存量农村集体经营性建设用地，建设用地形成时间为1999年1月1日前的，可以按土地登记颁证的法定程序将使用权直接登记给农村集体经济组织。

（二）对最新土地利用现状数据库中的存量农村集体经营性建设用地，建设用地形成时间为1999年1月1日以后，且未能提供相关部门批准将该宗地由农用地转为建设用地审批手续的，由申请初始登记的集体经济组织缴纳费用后（缴纳费用参照征收土地耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税三项税费之和），可以按土地登记颁证的法定程序将农村集体建设用地使用权登记给农村集体经济组织。

（三）对最新土地利用现状数据库中不是建设用地的，在符合土地利用规划、城乡规划确定的经营性用地范围，利用宅基地节余指标布局，由市人民政府批准后，转为经营性建设用地，经补偿安置，注销原有产权，按程序确权登记。

第六章  地价管理

第二十五条　入市主体应自行委托有资质的评估公司对拟入市的农村集体经营性建设用地进行地价评估。

第二十六条　农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的，其供地地价原则上不得低于所在区域的基准地价。

第七章  交易和流程

第二十七条  出让、出租、作价出资（入股）等一级市场交易平台和流程。集体经济组织根据市人民政府入市地块批复文件委托市农村产权交易服务中心按交易规则程序进行交易。

第二十八条  转让二级市场交易平台和流程。由市农村产权交易服务中心制定《集体经营性建设用地使用权二级市场交易服务规则》按流程办理。

第八章  地面资产处置

第二十九条  采用出让、租赁、作价出资（入股）等一级市场方式入市的集体经营性建设用地使用权，涉及地面资产处置的，可由所有权集体经济组织与原投资人协商处置。

协商处置地面资产的，应按《村民委员会组织法》，由入市地块所有权集体经济组织村民（代表）会议按照“一事一议”原则审议通过并形成决议。

第三十条  入市地块所有权集体经济组织村民（代表）会议审议通过并形成决议后应在本集体经济组织公示7日以上。

第九章  收益管理

         第三十一条  集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生转让行为的，转让方按照交易总额的2%缴纳调节金。

第三十二条  土地增值收益调节金按用途、价差由市财政局按土地增值收益的一定比例计提，主要用于各乡镇（街道）的农村基础设施建设和耕地保护等。

入市土地用途属于工矿仓储用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤5万元的，按照增值收益的20%计提，亩均增值收益＞5万元的，按照增值收益的30%计提。入市土地用途属于商服、旅游等用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤10万元的，按照增值收益的30%计提；10万元＜亩均增值收益≤30万元的，按照增值收益的40%计提；亩均增值收益＞30万元的，按照增值收益的50%计提。具体征收标准另行制定。

村集体经济组织按土地增值收益的10%收取调剂金。

经营性建设用地入市成本中的土地补偿费、地上附着物、其他费用等由项目所在地入市主体进行核算；入市成本中的前期直接基础设施投入费用按照“谁开发、谁核算、谁回收”原则进行核算。入市成本经属乡镇（街道）审核后，报市财政局备案。

第三十三条  集体经营性建设用地入市收益，归所有权集体经济组织（村或组）所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。

         第三十四条  乡镇（街道）集体经济组织入市获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第三十五条  农村集体经济组织应当建立集体经营性建设用地入市收益辅助账户，专门用于其入市收益的核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受乡镇（街道）和乡镇（街道）农村集体“三资”管理办公室监督。

第十章  监督管理

第三十六条  市级相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

行业（产业）主管部门须做好产业用地产业条件的制定、出具工作，产业条件包含产业类型、产业标准等内容，同时应明确设置产业条件的理由或必要性、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式。

第三十七条  市发改和经信局负责审查审批项目涉及的产业政策；审查工业和信息化项目等相关事项。

第三十八条  市自然资源局负责农村集体经营性建设用地项目入市的规划监管工作，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

第三十九条  市住建局、市建管局依法负责对项目各方主体行为进行监督管理。

第四十条  市财政局负责建设资金的拨付、监管。推动各类金融机构为全市经济社会发展服务。

第四十一条  市税务局负责依法对农村集体经营性建设用地入市所涉及的税费进行征收管理工作，并提供相关税收政策宣传、辅导等纳税服务工作，认真贯彻执行相关税收优惠政策。

第四十二条  市审计局负责对农村集体经营性建设用地使用权入市行为及收支情况进行审计，维护农民土地权益。

第四十三条  西昌生态环境局负责指导、协调、监督生态建设工作。

第四十四条  市纪检监察应加强农村集体经营性建设用地使用权入市的执纪监督问责，保障规范运行。

第四十五条  入市主体所在乡镇（街道）应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。 

第四十六条  国家因公共利益需要使用已经入市的农村集体经营性建设用地的，土地所有权人和关联方应当支持。国家对使用权人采用评估方式予以补偿，对所有权人参照征收时西昌市征地拆迁补偿标准给予土地补偿，入市时所签订的交易合同自有权机关批准征收集体土地之日起终止。

第四十七条  在推进农村集体经营性建设用地使用权入市过程中，各部门要根据自身工作建立风险评估机制，相关职能部门要积极回应群众的诉求，做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。

第十一章  法律责任

第四十八条  集体经营性建设用地使用权违法入市的，所涉部门不得为其办理相关手续。

第四十九条  在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，追究相关人员的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十二章  附  则

第五十条  国家、省、州对农村集体经营性建设用地使用权入市出台新规定，按新规定执行。

第五十一条  本办法由市三项改革办负责解释。

第五十二条  本办法有效期两年，自发布之日起实施。

附件：1．西昌市农村集体经营性建设用地使用权交易规则

                      2．西昌市农村集体经营性建设用地出让办法

                      3．西昌市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法

                      4．西昌市农村集体经济组织土地收益分配和管理使用指导意见

附件1

西昌市农村集体经营性建设用地使用权交易规则 

第一章 总则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地使用权交易行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的农村集体经营性建设用地使用制度，根据《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的规定，制定本规则。

第二条 本规则所指的农村集体经营性建设用地使用权出让（以下简称“使用权出让”），是指农村集体建设用地入市主体（以下简称“入市主体”）委托市农村产权交易服务中心（以下简称“市农交服务中心”）发布招标、拍卖、挂牌出让农村集体经营性建设用地使用权公告（以下简称“出让公告”），并按出让公告规定的期限，将拟出让宗地信息进行公布，接受投标人或竞买人投标、竞拍、报价申请并更新挂牌价格，根据招标、拍卖、挂牌期限截止时的中标、竞拍、出价结果确定土地使用者的行为。

第三条 本规则所称出让方是指委托市农交服务中心对其依法拥有的农村集体经营性建设用地使用权进行交易的产权权利人或受其委托的代理人。

第四条 本规则所称意向受让方是指报名参与市农交服务中心组织的农村集体经营性建设用地使用权交易的自然人、法人或其他机构；所称受让方是指最终取得农村集体经营性建设用地使用权的意向受让方。

第五条 交易应当遵循依法、自愿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章 交易程序

第一节 受理交易申请

第六条 农村集体经营性建设用地使用权权利人作为出让方应具备交易的主体资格，并履行内部决策和有关审批程序。

第七条 出让方申请农村集体经营性建设用地使用权交易时应向市农交服务中心提交以下材料（详细见附件）：

（一）出让申请；

（二）出让方主体资格证明材料；

（三）农村集体经营性建设用地使用权证或其他权属证明材料；

（四）内部决策和有关审批情况材料；

（五）市农交服务中心认为需要提交的其他材料。

出让方委托他人代理交易的，须提供书面委托协议和受托人的身份证明。

第八条 出让方应对提交材料的真实性、完整性、合法性和有效性负责。

第九条 申请材料齐备的,市农交服务中心对申请材料进行形式审查，并自正式收到申请材料后次日起5个工作日内作出是否予以受理回复。

经审查，申请材料符合受理条件的，市农交服务中心向出让方出具《受理通知单》，出让方应在5个工作日内与市农交服务中心签订《交易委托合同》；申请材料不符合受理条件的，市农交服务中心向出让方出具《不予受理通知单》。

第二节 挂牌信息公告

第十条 农村集体经营性建设用地使用权在市农交服务中心交易应当采取挂牌方式公开发布项目信息，出让公告应当在开标、拍卖或者挂牌开始日前10日发布公告。其中采用挂牌方式交易的，必须保证挂牌时间不少于5日，竞买申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

第十一条 挂牌信息公告应包含标的物基本情况、挂牌价格、保证金相关事项、报名起止时间、交易方式、联系人、联系电话等基本信息。

出让方应对标的物挂牌价格予以明确：标的物属农村集体经济组织所有的，挂牌价格应以集体决议达成的价格或其委托的评估机构作出的并经集体认可的评估价格予以明确；标的物权属为共有的，挂牌价格应以产权共有人达成的价格予以明确；标的物属自然人所有的，挂牌价格由其自主决定，但必须予以明确。

第十二条 挂牌信息公告经出让方确认无误后，在市农交服务中心网站和政府相关网站公开发布并征集意向受让方。出让方还可委托市农交服务中心在其他报刊或媒体等补充渠道进行信息发布。

第十三条 出让方可以根据标的物的实际情况，合理设置受让条件。出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请报名截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

第十四条 挂牌信息公告流程按照《西昌市农村产权流转交易信息发布操作细则》规定执行。

第三节  受理受让申请

第十五条 标的物挂牌期间，意向受让方可通过实地踏勘或到市农交服务中心查阅资料方式，对标的物实际状况进行了解。市农交服务中心接受意向受让方的资料查阅及咨询洽谈。

第十六条 意向受让方应在挂牌报名时间截止前按挂牌信息公告要求向市农交服务中心缴纳交易保证金，完成报名手续办理。

第十七条 意向受让方应向市农交服务中心提交以下材料（详细资料见附件）：

（一）受让申请材料；

（二）主体资格证明材料；

（三）受让方的资信状况及经营能力证明材料；

（四）市农交服务中心要求提交的其他材料。

意向受让方委托他人代理交易的，须提供书面委托协议和受托人的身份证明。

第十八条 意向受让方应对提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。

第十九条 意向受让方申请受让材料齐备的, 市农交服务中心自收到受让申请材料起3个工作日内作出受理回复，向其出具《受理通知单》；申请受让材料不齐备的，市农交服务中心向其出具《不予受理通知单》。

第四节 组织交易签约

第二十条 公告发布后，市农交服务中心组织交易活动，接受报名、对申请人进行资格审查、组织挂牌、成交确认等。出让设置底价的，在交易活动结束前应严格保密。

第二十一条 挂牌出让依照以下程序进行

（一）报价。符合条件的竞买人填写《竞买报价单》报价。

（二）公布报价。公布竞买人报价，并更新挂牌价格。

（三）确定竞得人。

挂牌期满，无竞买人继续报价，主持人现场宣布最高报价者为竞得人。

挂牌期满，现场有2个及以上竞买人愿意继续报价，挂牌出让转为现场举牌竞价。

现场竞价：

现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行：

1.挂牌主持人宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。

2.参加现场竞价的竞买人按竞价规则应价或报价。

3.挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

4.挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。

在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。

第二十二条 市农交服务中心对竞价结果进行成交确认，并出具《成交确认书》。

第三章 交易结算

第二十三条 交易资金包括交易保证金、交易价款和交易服务费，应以人民币为结算货币。

第二十四条 交易保证金、交易价款及交易服务费须通过市农交服务中心设立的专用账户进行结算。行业主管部门对上述资金结算有特殊要求的，从其规定。

第二十五条 交易保证金、交易价款及交易服务费结算按照《西昌市农村产权流转交易保证金缴退操作细则》、《西昌市农村产权流转交易价款结算操作细则》和《西昌市农村产权流转交易中心交易服务费收费标准的公告（试行）》等有关规定执行。

第四章 撤牌处理

第二十六条 项目挂牌期间，有以下情形之一的，市农交服务中心应对项目做出撤牌处理：

（一）利益相关方对项目权属提出异议并经市农交服务中心认可的；

（二）经主管部门审批的挂牌项目，主管部门通知中止或终止交易的；

（三）司法机关提出中止或终止交易的；

（四）其他依法应当中止或终止交易的。

第五章 附则

第二十七条 本规则解释权和修订权属于市农村产权交易服务中心有限公司。

附件2

西昌市农村集体经营性建设用地出让办法 

第一章  总  则

第一条　为探索实现农村集体经营性建设用地有偿使用，规范入市交易程序，优化土地资源配置，根据《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》、《协议出让国有土地使用权规定》（自然资源部第21号令）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（自然资源部第39号令）以及国家有关政策、法律法规的规定，结合西昌市实际，制定本办法。

第二条  集体经营性建设用地使用权出让是指农村集体经济组织以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向农村集体经济组织支付土地使用权出让金的行为。

第三条  西昌市行政区域内的集体经营性建设用地以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式出让在土地的地表、地上或者地下设立的集体建设用地使用权的，适用本办法。

第四条  农村集体经营性建设用地入市主体是拥有该土地所有权的农村集体经济组织。属村、组集体经济组织所有的，经村集体经济组织成员大会或成员代表大会同意后，可由乡镇（街道）成立集体经济股份合作联合总社或村集体经济股份合作联合社作为入市实施主体。

第五条  本办法所称协议出让集体经营性建设用地使用权是出让人与受让人通过协商的方式有偿出让土地使用权，出让人委托市农村产权交易服务中心（以下称交易中心）发布协议公告，公告期满无异议，出让人和受让人在指定时间、地点签订出让合同，确定集体经营性建设用地使用权人的行为。

本办法所称招标出让集体经营性建设用地使用权，是出让人委托市农村产权交易服务中心发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加集体经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定集体经营性建设用地使用权人的行为。

本办法所称拍卖出让集体经营性建设用地使用权，是指出让人委托市农村产权交易服务中心发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定集体经营性建设用地使用权人的行为。

本办法所称挂牌出让集体经营性建设用地使用权，是指出让人委托市农村产权交易服务中心发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定集体经营性建设用地使用权人的行为。

第六条  招标、拍卖或者挂牌出让集体经营性建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。任何人在招标拍卖挂牌出让公告和出让文件中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。   

第七条  交易中心负责组织农村集体经营性建设用地入市交易活动。

市自然资源局负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市指导、监督工作。

市发改经信、生态环境、财政、人社、住建、金融服务中心、人民银行等相关部门（单位）配合做好有关工作。

第八条  农村集体经营性建设用地使用权入市交易，其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并出让。

第九条　入市交易的农村集体经营性建设用地使用权，应当符合以下条件：

（一）权属合法，产权清晰，界址清楚，无争议；

（二）已经过集体民主决策程序并获得通过；

         （三）已获得相关部门符合产业政策、国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划、生态环境保护规划的批准；

         （四）入市交易地块和交易方案已获得有权机关批准。

        第十条  集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：

（一）工矿、仓储等用地50年；

（二）商服、旅游等用地40年。

第二章  交易程序

第十一条  申请和受理

（一）出让人向交易中心提交书面入市申请，并提供相关申请资料。申请资料包括：

            1．《集体经营性建设用地入市委托交易申请书》；

            2．《集体经营性建设用地入市决议》；

            3．市人民政府批准文件及交易方案。

（二）交易中心在收齐资料后2个工作日内，与出让人签订委托交易代理协议，不符合交易条件的予以退回并说明理由。

第十二条  编制出让文件

（一）交易中心在签订委托代理协议后3个工作日内，依据出让人提供的资料和指标编制出让文件。出让文件编制完毕后应经出让人确认并在市三项改革办备案。

协议文件包括协议出让须知、协议出让公告、合同主要条款、成交确认书样本、协议出让合同样本等主要内容。

招标文件包括投标人须知、投标人资信、资格证明、投标报价要求、投标文件编制要求、投标保证金、合同主要条款、评标方法、评标标准、投标截止时间、开标时间及地点、出让合同样本等主要内容。

挂牌文件包括挂牌出让公告、挂牌出让须知、竞买申请书、挂牌竞买报价单、出让宗地界址图、规划图、确定中标人标准、转入现场竞价的条件及程序、成交确认书样本、出让合同样本等主要内容。

拍卖文件包括拍卖出让公告、拍卖出让须知、竞买申请书、宗地界址图、规划指标、成交确认书样本、出让合同样本等主要内容。

（二）投标或竞买保证金原则上不得低于土地出让起始价的20%；履约保证金可视宗地情况确定，但原则上不得低于竞买保证金。

第十三条  发布出让公告和发售出让文件

（一）出让公告和出让文件经出让人确认并在市三项改革办备案后，2个工作日内，交易中心在交易中心网站发布出让公告。出让人负责在地块所在地张榜公告。

出让公告应当包括：出让人的名称、地址和联系方式，土地坐落、面积、用途、出让年限、规划指标，投标人、竞买人的资格要求，获取招拍挂文件的时间、地点、方式及招拍挂文件售价，招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式，确定中标人、竞得人的标准和方法，保证金及缴纳要求等主要内容。

（二）出让公告应当在开标、拍卖或者挂牌开始日前10日发布公告。其中采用挂牌方式交易的，必须保证挂牌时间不少于5日，竞买申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

公告发布后，确需更正、澄清的，应在公告截止前进行。出让人应将需要更正、澄清的内容经市自然资源局审查后通知交易中心（涉及重大调整的需报经市人民政府批准）。交易中心应及时按原公告渠道发布补充公告。书面更正、澄清信息影响竞买人招拍挂决策，交易活动时限应进行顺延。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间应补足10日。公告内容调整由交易中心书面通知已报名的申请人。

（三）自公告发布之日起，交易中心开始发售出让文件。

第十四条  接受咨询和报名

（一）意向竞买人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，应以书面方式质疑或咨询，交易中心在公告期限内负责接受咨询并在出让文件的范围内给予答复。不属于交易中心答复的，交易中心将质疑或咨询转给出让人或其他单位，由出让人或其他单位答复。

答疑会或现场踏勘由出让人组织并提供便利。

（二）意向竞买人的保证金汇入交易中心指定的账户后方可报名。交易中心对竞买人提供的资料，根据招拍挂文件规定内容进行审查，符合竞买人资格规定的，发放竞买资格确认书并通知其参加交易活动。

第十五条  交易组织

         （一）出让人应当委派代表和监督人员参加招标拍卖挂牌活动。入市地块所在乡镇（街道）、市自然资源局、市农业农村局、市农业农村局纪检监察小组全程参与。

（二）交易中心应当按照出让公告规定的时间、地点组织招拍挂活动，由具有土地招标拍卖挂牌出让主持人资格的人员主持。整个过程由市公共资源交易中心制作笔录。

（三）交易活动现场发生影响交易活动正常进行的事项，由出让人决定后，暂停或中止交易。

第十六条  招标拍卖挂牌流程

（一）招标

1．投标开标

（1）按规定时间地点接收标书，进行登记，拒绝接收的，说明理由，并由投标人签字确认。投标人拒不签字的，做好记录。

（2）根据招标文件规定时间按时开标，开标时出让人大代表，监督人员应当到场，参与开标过程。市人民政府及有关部门到现场监督开标活动。

（3）投标人少于二人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于二人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

2．评标

评标小组由出让人大代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

（1）评标前，向评标小组宣读评标纪律，提供有关政策文件；

（2）评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；

（3）评标小组成员应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行独立评审；

（4）评审或复核中，发现客观分不一致，主观部分评分畸高畸低的，应向评审小组提出，由评审小组协商处理；

（5）对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人；

（6）评标小组出具评标报告；

（7）委托评审小组直接确定中标人的，根据评标报告，在评标结束后1个工作日内发布结果公告，同时发中标通知书。

出让人根据评审结果确定中标人的，在评审结果后2个工作日内，将评标报告送出让人，出让人自评标结束后5个工作日内确认中标人。

（二）挂牌

1．公告期满，开始挂竞价，填写报价单；

2．确认最新报价，更新竞买价格；

3．挂牌期限届满，无人继续应价的，根据报价结果确定竞得人，签订成交确认书；有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，竞买人自行报价或应价，挂牌主持人可以根据竞价情况调整增价幅度，最后报价最高且不低于底价的为竞得人；

4．主持人宣布竞得人；

5．出让人与竞得人现场签订成交确认书。

（三）拍卖

1．主持人点算竞买人；

2．主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

3．主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示，有底价的，应展示底价密封情况；

4．主持人报出起叫价；

5．竞买人举牌应价或者报价；

6．主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

7．主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

8．主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十七条  成交及结果公示

（一）确定中标人、竞得人后，市公共资源交易中心应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书、成交确认书发出的主体是出让人，文本由交易中心统一制作，出让人、市公共资源交易中心、受让人法定代表人或其委托人在文本上签字确认和审核，并加盖单位公章报市三项改革办备案。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订集体经营性建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

（二）未竞得人、未中标人的保证金于招标拍卖挂牌结束后5个工作日内无息退还。中标人、竞得人支付的保证金，扣除交易服务费后转入财政金库，作为受让地块的定金，在签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》后转为成交价款。

（三）采用协议方式入市的，出让人应将协议出让结果在西昌市公共资源交易网、四川土地矿权交易信息网上公告5工作日。

以招标拍卖挂牌入方式入市的，交易结束之日起2个工作日内，交易中心将出让结果在原公告渠道的媒体5个工作日。

第十八条  签订出让合同及履约

（一）公告期满无异议的，出让人与受让人（竞得人、中标人）于发出中标通知书或签订成交确认书后10个工作日内，签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》。受让人逾期不签订合同的，视为放弃中标或竞得，不予退还投标或竞买保证金。出让人保留该地块再次出让产生收益损失的追偿权。

（二）出让价款缴纳期限为自签订出让合同之日起不得超过一年，可一次性付款或分期付款。

（三）出让价款全部进入市财政局的农村集体经营性建设用地的使用权入市过渡账户实行统一管理。

（四）受让人依照集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取集体有建设用地使用权证书。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。

第十九条　资料归档。成交结果公示后，出让人、市三项改革办、交易中心等单位应当在10个工作日内完成交易文档整理归档。交易中心应当保留的集体建设用地出让档案包括：《集体经营性建设用地入市决议》，土地所有权证明材料，地块勘测定界红线图，规划图，批复文件，经有权机关批准的出让方案，出让公告及出让文件，报名和资格确认资料，底价制定记录（如有），开评标记录、拍卖纪录、挂牌记录，招标拍卖挂牌过程音像资料，评标、竞买结果资料和中标通知书、成交确认书，结果公示资料等。

第三章  法律责任

第二十条  中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）采取行贿、恶意串通、围标等非法手段中标或者竞得的。

第二十一条  违反本办法规定，以其它形式非法出让集体经营性建设用地使用权的，依据有关法律法规的规定处理。

第二十二条  集体经营性建设用地出让过程中，相关人员在招标拍卖挂牌出让活动中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究相关人员的纪律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第四章  附  则

第二十三条  除经市人民政府批准为协议有偿使用外，农村集体经营性建设用地有偿使用方式出让、出租、作价出资（入股）及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。

第二十四条  确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权出让的交易服务费的收取，按照《西昌市农村产权流转交易保证金缴退操作细则》、《西昌市农村产权流转交易价款结算操作细则》和《西昌市农村产权流转交易中心交易服务费收费标准的公告（试行）》等有关规定执行，由竞得人或中标人承担。

    第二十六条  农村集体经营性建设用地使用权的出租、作价出资（入股）采用招标拍卖挂牌方式等公开方式交易的，参照本办法执行。

第二十七条  国家对农村集体经营性建设用地使用权入市出台新规定，按新规定执行。

第二十八条  本指导意见由市三项改革办负责解释。

附件3

西昌市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法 

第一章  总  则

第一条  为贯彻落实“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制”“保障农民公平分享土地收益”的方针，规范西昌市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金（以下简称调节金）征收使用管理，根据《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法（试行）》相关规定，结合西昌市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地土地增值收益（以下简称土地增值收益）是指农村集体经营性建设用地入市后，农村集体经济组织取得的出让收益和农村集体经营性建设用地入市后再转让取得的转让收益，扣除土地取得（指标、土地补偿费用）、开发、工程等成本后的增值部分。

         第三条  土地增值收益包括农村集体经济组织以出让、租赁、作价出资（入股）集体经营性建设用地使用权首次入市所取得的出让收益中包含的增值部分和农村集体经营性建设用地入市后再转让取得的转让收益中包含的增值部分。

第四条  本办法所称调节金是指政府从农村集体经营性建设用地入市成交价中按照一定比例计提的调节收入。

第二章  征收范围

第五条  西昌市农村集体经营性建设用地使用权入市收益（包括以出让、租赁或作价出资（入股）方式进入市场收益），都应收取增值收益调节金。 

第三章  征收标准

第六条  集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。

第七条  农村集体经营性建设用地使用权入市后，由市财政按入市土地增值收益一定比例计提农村集体经营性建设用地增值收益调节金。

第八条  入市土地用途属于工矿仓储用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤5万元的，按照增值收益的20%计提，亩均增值收益＞5万元的，按照增值收益的30%计提。

第九条  入市土地用途属于商服、旅游等用地的，调节金按以下比例征收：亩均增值收益≤10万元的，按照增值收益的30%计提；10万元＜亩均增值收益≤30万元的，按照增值收益的40%计提；亩均增值收益＞30万元的，按照增值收益的50%计提。

第十条  依法取得的使用权进行转让，转让方按照交易总额的2%缴纳调节金。

第四章  收取与使用

         第十一条  农村集体经营性建设用地使用权入市的增值收益调节金，由市财政部门作为征收主体代市人民政府收取。市财政部门计提调节金后，方可办理农村集体经营性建设用地使用权变更登记。

         第十二条  收取的调节金，统一上缴地方国库，纳入地方财政预算管理，统筹安排用于基础设施建设和耕地保护，原则上优先安排用于农村集体经营性建设用地使用权出让方所在乡镇（街道）的基础设施建设和耕地保护，并按政府投资项目有关规定进行申报、建设和管理。

 第五章  处  罚

第十三条  对未经批准，擅自转让农村集体经营性建设用地使用权的，由土地行政主管部门按国家规定从严查处，并限期补办有关手续。

第十四条  对擅自减免、截留、挪用增值收益调节金的，严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）、《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规规定进行处理，依纪依法追究相关人员的纪律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第六章  附  则

         第十五条  国家对农村集体经营性建设用地使用权入市出台新规定，按新规定执行。

第十六条  本办法由市三项改革办负责解释。

附件4 

西昌市农村集体经济组织土地收益分配和管理使用指导意见 

第一章  总  则

         第一条  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《西昌市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》等文件精神和有关要求，结合我市实际，制定本指导意见。

         第二条  农村集体经济组织获得的土地收益，按规定进行分配，确保集体和农户的利益不受侵犯。农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，制定经集体经济组织成员认可的土地收益分配和管理使用办法，分配情况纳入村务公开内容，接受审计监督和政府监管。

第三条  本指导意见适用于西昌市行政区域内的乡镇（街道）、村、组三级农村集体经济组织土地收益的分配、管理、使用。

第二章  完善分配制度

         第四条  收益范围和分配周期。农村集体经济组织土地收益（以下简称土地收益）是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革所产生的土地收益，都是农村集体经济组织土地使用和管理的收益。收益分配以一个会计核算年度为周期，即每年的12月末为核算日期，次年的第一季度内进行分配。

         第五条  收益分配对象。收益分配对象为农村集体经济组织成员。其成员的界定由村民委员会根据法律的规定静态确定，经村民大会讨论决定通过后进行公示，报乡镇（街道）备案。

第六条  收益分配比例。坚持“收益决定分配”的原则，集体经济组织按照有关法律、法规、政策规定及组织章程约定的分配原则，按程序确定收益分配方案，明确分配范围、分配比例等重点事项，向全体成员公示。依据当年的土地收益和其他土地收入扣除集体支出、弥补亏损和直接补偿给被征地农户的部分后，剩余部分可对集体经济组织成员进行分配。

第三章  收益的管理和使用

         第七条  国家取得的土地收益，全额纳入财政统一管理使用，可用于基础设施建设和耕地保护以及实施民生项目。

         第八条  村级集体取得的土地收益，按照“村财镇管”的原则，统一由所在地乡镇（街道）管理，可作为本集体经济组织的发展资金，也可用于本集体经济组织生产生活设施改造、新村建设与管理。

第九条  集体经济组织成员取得的土地收益可自行支配，也可通过股份合作等形式长期分享土地收益。

第四章  强化民主决策机制

第十条  强化农村土地收益分配的民主决策机制。按《村民委员会组织法》《村民自治章程》，由“村民议事会”形成合理分配方案，提交“村民会议”讨论决定，公示5个工作日后报乡镇（街道）审核批准后实施。

第五章  加强监管与指导

         第十一条  农村土地收益实行专户管理，专款专用。

         第十二条  农村土地收益任何人不得私自收取、减免、截留、挪用、侵占。

         第十三条  对农村土地收益分配、使用、管理要按规定进行公示，接受村民监督，做到公平公正、规范管理。

 各乡镇（街道）应切实加强农村土地收益分配的监管与指导，强化有效的监管手段，推动收益分配制度的不断完善。实行收益分配方案审核报备制度，各乡镇（街道）应对农村集体经济组织拟定的收益分配方案进行审核。集体经济组织在收益分配工作完成后，应及时将分配工作相关方案、报告及财务资料报乡镇（街道）审核批准备案。村级集体经济组织收益分配情况纳入西昌市农村集体“三资”监管平台，实施重点监管，做到各级财政、农业和纪检监察部门实时查询、实时指导。对农村集体经济组织的收支情况和收益分配情况要实行定期专项审计。

第六章  监督责任

         第十五条  村务监督委员会负责本辖区土地收益具体用途及使用管理的监督。

         第十六条  市农业农村局、市财政局、市自然资源局、市林草局、市审计局、市住建局、市税务局、乡镇（街道办）等部门按各自职责做好相关工作的指导与监督。

 对违反本意见规定的有关单位和人员，要追究相关人员的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章  附  则

第十八条  本意见在执行过程中如有与国家法律、法规、规章有抵触的，以国家法律、法规、规章为准，本办法由市三项改革办负责解释。