西昌市人民政府

关于印发《西昌市住宅专项维修资金管理办法（修订版）》的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，市级各部门：

经十一届市政府第93次常务会议和十届市委第151次常委会（扩大）会议研究同意，现将《西昌市住宅专项维修资金管理办法（修订版）》印发你们，请结合实际认真贯彻执行。

西昌市人民政府

2025年10月30日

西昌市住宅专项维修资金管理办法

（修订版）

第一章 　总　则

第一条 　为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）、《四川省物业管理条例》《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律法规规定，结合西昌市实际，制定《西昌市住宅专项维修资金管理办法（修订版）》（以下简称《办法》）。

第二条 　本办法适用于西昌市范围内商品住房（含限价商品房）、存量房、集资建房、房改房、经适房、拆迁安置房、公共租赁住房等专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 　住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 　本办法所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为该幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 　房地产主管部门负责西昌市城市规划区范围内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理，并进行监督和指导工作。

审计、财政、公安、自然资源、住建、发改、市场监督管理局、消防等部门按职责做好全市专项维修资金相关工作。

各街道办事处、乡镇按照职责做好本辖区内专项维修资金的相关工作。 　  

第二章 　专项维修资金的交存

第六条 　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第七条 　专项维修资金的交存方式：购房人根据专项维修资金缴款通知单的内容及要求，自行到西昌市住宅专项维修资金专户银行交存。

第八条 　商品住房（含限价商品房）、存量房、集资建房、房改房、经适房、公共租赁住房等住房的首次专项维修资金的交存标准为：

非电梯住宅（包括非住宅）按建筑安装工程每平方米造价的6％计算；电梯住宅（包括电梯非住宅）按建筑安装工程每平方米造价的7％计算。住宅专项维修基金的建筑安装工程每平方米造价以当地住宅建筑安装工程每平方米造价为基准。

拆迁安置房每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％。

第九条 　各类住房专项维修资金缴存方式：

（一）商品房购房人在签订商品房买卖合同时，根据专项维修资金缴款通知单自行到西昌市住宅专项维修资金专户银行交存住宅专项维修资金后，办理商品房买卖合同备案。

（二）公共租赁住房由政府全额出资建设的，不再缴纳专项维修资金，其维修资金列入财政预算，按程序安排支出；属于政府采购的，由公共租赁住房管理部门按程序报财政，按专项维修资金缴纳标准缴纳。

（三）各街道办事处、乡镇负责安置房专项维修资金的归集，街道办事处、乡镇负责安置房专项维修资金使用的申请和监督工作。各街道办事处、乡镇应当在办理安置房入住手续前，到西昌房地产主管部门提交相关资料，统一领取安置房专项维修资金缴款通知单，并分发给对应安置房业主，安置房业主凭专项维修资金缴款通知单自行到西昌市住宅专项维修资金专户银行交存住宅专项维修资金后，街道办事处再办理安置房入住手续。

第十条 　房地产开发企业销售住宅（以项目计算）达到80％以上（含80％）时，未售商品房的维修资金应由房地产开发企业交纳。

第十一条 　房屋已发生转让，未交纳住宅专项维修资金的住房，由现业主按照本办法第八条规定将首期住宅专项维修资金足额存入专户管理银行住宅专项维修资金专户。

第十二条 　商品房购房人未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房地产开发企业不得将房屋交付购房人，房地产主管部门不予办理网签备案手续。安置房业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，各街道办事处、乡镇不予办理安置房入住手续。

第十三条 　业主分户住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应及时续交。业主持身份证明资料到房地产主管部门打印续交通知单，并按照续交通知单将维修资金交入指定专项维修资金专户。

第十四条 　房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户中结余的资金随房屋所有权同时转让。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到房地产主管部门办理分户账更名手续。

第三章 　专项维修资金的使用

第十五条 　住宅专项维修资金属该小区业主共同所有，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六条 　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条 　专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由共用业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于两户或者两户以上住房共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积进行分摊。

第十八条 　需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案。物业服务企业、业主委员会、相关业主作为申请人根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案，并向房地产主管部门提出使用申请。无物业服务企业且未成立业主委员会的物业区域由所属街道办提出使用申请。维修资金使用方案实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务机制，具体范围和实施办法由房地产主管部门另行规定。

（二）选择施工单位。业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（三）业主决策。维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

（四）审核备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位等申请人持维修资金使用方案等书面材料到房地产主管部门办理维修资金使用审核备案。

（五）工程款的预拨付。房地产主管部门根据审核备案通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金，预拨付金额不超过预算金额的50％。

（六）现场签证。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程，由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。

（七）竣工验收。工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、业主委员会或业主代表或街道办事处、乡镇签署的验收审核意见等资料向房地产主管部门备案。备案后，由维修资金主管部门通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。

（八）质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向管理机构提出申请并备案，方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

第十九条 　当房屋共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用专项维修资金实施维修、改造的，经街道办事处、乡镇确认后，由物业服务企业或业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会或业主代表或授权的物业服务企业或街道办事处、乡镇向房地产主管部门申请，经核准后其费用在维修资金中列支，并向全体业主公示维修情况。

危及房屋使用安全的应急情形是指：

（一）屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的。

（二）电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的。

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险，专有部位外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险，危及人身财产安全的。

（四）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的，或因消防安全被政府挂牌为重大火灾隐患。

（五）共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的。

（六）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的，落水管堵塞和水盘等设备漏水的。

（七）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，或属业主产权的高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

（八）安全监控等出现故障不能正常运行的。

（九）业主委员会或街道办事处、社区核实共用部位及共用设施设备有其他安全隐患，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

第二十条 　下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

（五）按照国家发展改革委《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定应在物业服务费中列支的（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用）不得使用维修资金。

第二十一条 　住房共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用维修资金。

第二十二条 　申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，隐瞒或提供虚假材料，由当事人承担相应法律责任。

第四章 　专项维修资金的管理与监督

第二十三条 　房地产主管部门为住宅专项维修资金的管理单位应在由财政部门指定的商业银行开设住房专项维修资金专户（代管专户），专门用于核算住房专项维修资金的交存、使用和结存。

第二十四条 　专户管理银行应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

专户产生的利息等收益统一交存住宅专项维修资金专户。

（一）在专项维修资金专户中，房地产主管部门建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账；每一个物业管理区域的账户中，按每幢房屋立账，并以房屋门户号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。房地产建设单位交存和提取的首次专项维修资金及所产生的利息等收益按物业管理区域或者房屋单独列账。　

（二）专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按不低于中国人民银行同期一年定期存款基准利率计算。　

（三）房地产主管部门定期与专户管理银行对物业管理区域进行明细核对，做到账实相符、账账相符。

第二十五条 　物业管理区域发生变动的由业主委员会持相关手续到房地产主管部门办理专项维修资金账户的有关变更手续，未成立业主委员会的由街道办事处、社区申请变更手续。

第二十六条 　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）业主交存的专项维修资金由业主办理有关证明手续后至房地产主管部门办理分户账户注销手续，提取原房屋专项维修资金分户账中的资金余额。

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十七条 　房地产主管部门每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金账目，接受业主、公有住房售房单位等对其分户账中住宅专项维修资金使用和账面余额的查询。业主对专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会或申请房地产主管部门复核。业主有权向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单。

专户管理银行每季度向房地产主管部门发送专项维修资金账户对账单，房地产主管部门对专项维修资金账户变化情况有异议的，可向专户管理银行复核。

专户管理银行应建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

第二十八条 　住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受监察及审计部门的监督审计。

第二十九条 　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门有关规定。

市财政局负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十条 　《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政局的监督检查。　

第三十一条 　利用建筑区划内业主依法享有的共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于补充维修资金，并分摊计入相关业主的分户账。共用设施设备报废后回收的残值、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项等资金也应当转入维修资金。

第五章 　法律责任

第三十二条 　开发建设单位违反《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）第十三条规定将房屋交付买受人的，由房地产主管部门依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）第三十六条第一款的规定责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下罚款。

第三十三条 　使用住宅专项维修资金的过程中，业主委员会、物业服务企业等应恪守职责。对不履职或虚报维修范围、虚报工程量及预算者，住宅专项维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，依法承担相应的法律责任。

第三十四条 　违反《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）第三十七条规定挪用住宅专项维修资金的，由房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

维修资金管理部门或相关人员挪用住宅专项维修资金的，按相关规定予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

市财政部门挪用住宅专项维修资金的，按相关规定予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十六条 　房地产主管部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 　附则

第三十七条 　《办法》实施前，商品住宅、公有住房等住宅已经出售但未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会，在业主公约中予以规定，并按照《办法》规定的标准将首次专项维修资金缴存至维修资金专户管理银行。业主不按照业主大会决定、业主公约规定缴存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

第三十八条 　因专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

第三十九条 　房地产主管部门可依据本办法制定实施细则或办理程序。

第四十条 　相关法律、行政法规对住房专项维修资金的管理另有规定的，从其规定。

第四十一条 　本办法自2025年12月1日施行，有效期五年。此前有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。