西府规〔2024〕6号

西昌市人民政府

关于印发《西昌市农村宅基地审批和建房管理实施办法（试行）》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市级各部门：

   《西昌市农村宅基地审批和建房管理实施办法（试行）》已经市委、市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知。

西昌市人民政府

2024年9月4日

西昌市农村宅基地审批和建房管理实施办法（试行）

第一章 　总 　则

第一条 为规范西昌市农村宅基地审批和建房管理，保护农村村民合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省农村住房建设管理办法》《四川省人民政府关于规范农村宅基地范围及面积标准的通告》（川府规〔2023〕4号）等有关法律法规和文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条　城镇开发边界外的农村村民新建、改（扩）建、翻建住宅，适用本办法。

本办法所称城镇开发边界是指2022年自然资源部正式下发使用的“三区三线”划定成果所确定的城镇开发边界线。

第三条　本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，范围包括住房、附属用房和庭院用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织宅基地资格权身份的人员。

第四条　提倡和鼓励实施村庄归并整治和村庄改造，引导村民住宅建设向农村社区或集镇聚集，打造“退房傍山、还田于谷”河谷平原及盆地地区形成组团式生态化聚落空间和“依山而建、错落有致”乡村新格局；低二半山及丘陵地区形成“伴山而居、聚顶而立”乡村聚落风格。高二半山及高寒山区向条件相对较好的地区适度聚居，逐步实现“生态移民”。

第五条　农民建房新增建设用地规划和计划指标保障，由市人民政府根据各乡镇新增用地需求，原则上每年安排不低于新增建设用地计划指标的5％，专项保障农村村民住宅建设用地需要。

第二章 　职能职责

第六条　市人民政府负责全市农村宅基地建房规划的统一领导和监督管理。

市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报市自然资源局；参与编制国土空间规划和村级片规划。

市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和建设规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建设规划许可等相关手续，委托乡镇核发《乡村建设规划许可证》。

市住房和城乡建设局（市建筑工程事务中心）负责农村住房建设质量安全监督管理服务工作，制定农村住房建设技术规范和标准，指导乡镇人民政府开展农村住房建设的监督管理服务工作，与市人力资源和社会保障局共同负责乡村建设工匠的培训、技术考核和管理工作。

第七条　各乡镇负责本辖区内农村村民宅基地审批与建房管理的审核批准和监督管理。切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事前事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为村民提供便捷高效的服务。

各乡镇统筹市级部门在乡镇的延伸执法力量，设立乡村自然资源规划建设管理办公室（综合行政执法办公室）（以下简称“建设管理办公室”），履行法定和赋权事项行政执法职责，组织开展农村建房动态巡查。负责辖区内农村宅基地审批和建房管理工作。其中，农村宅基地改革和管理，接受市农业农村局工作指导；土地利用和乡村规划许可，接受市自然资源局工作指导；农村住房及村镇建设管理，接受市住建局工作指导。

村“两委”（以下简称“村级组织”）常职干部兼任村级协管员，负责开展本村内农户宅基地申请报建、现场勘查、开工查验、过程监督、实地验收等各个环节的把关审查，违法建设日常巡查、违法行为发现、制止、报告等工作。

集体经济组织负责本集体内宅基地申请受理、资格初审、现场勘查、开工查验、过程监督、实地验收等各个环节的把关审查，违法建设日常巡查、违法行为发现、制止、报告等工作。

第三章 　规划选址和用地标准

第八条　农村村民宅基地建房选址应当符合乡（镇）国土空间规划、村级片规划，满足用途管制要求，并遵守相关法律、法规和规章制度。

第九条　各乡镇人民政府应根据《四川省自然资源厅关于做好村规划编制工作的通知》（川自然资发〔2019〕38号）要求，科学合理编制村级片规划，统筹安排村域生态保护、耕地保护、产业发展、文化传承、基础设施、公共服务设施和村庄聚居点等空间。

未完成村级片规划编制的，村庄聚居点（含小组微生聚居点）报市自然资源局审查后，在确定纳入村级片规划的前提下，各乡镇可先行启动聚居点规划并依法按程序开展该聚居点的建房审批。

第十条　根据四川省、凉山州农村村民建房用地相关规定，结合西昌市土地资源现状，制定我市农村村民宅基地新建、改建、扩建和原址拆旧建新宅基地用地标准如下：

村集体经济组织在充分尊重农民意愿的基础上，1人户不再单独审批宅基地修建住宅，通过集体建房、合建住房、拆迁安置房、农民公寓、公租房等方式解决符合宅基地取得条件的农村村民居所，保障户有所居。

住房用地面积全市统一按平原地区标准执行，每人不超过30平方米。3人及3人以下户不超过90平方米，4人户不超过120平方米，5人及5人以上户不超过150平方米。

附属用房和庭院用地面积，本着节约集约用地原则，3人及3人以下户不超过30平方米、4人户不超过40平方米、5人及5人以上户不超过50平方米。参加西昌市农村新型聚居点“小组微生”建设项目的，按照“小组微生”规划，采取统规自建的方式，不额外增加附属用房和庭院用房用地面积。

农村村民修建住宅，在满足相关退距要求，并不影响相邻用地单位和个人的采光、日照等条件下，独立式住宅和联立式（多户联建）建筑层数不得超过3层，底层不得设架空层，后檐高度不超过10.5米，坡屋顶总建筑高度不超过13.5米，附属用房不得超过一层，具体建设施工等需严格按照《四川省农村住房建设管理办法》相关规定执行。

2020年7月3日前属于农村乱占耕地建房的，参照《四川省人民政府关于规范农村宅基地范围及面积标准的通告》（川府规〔2023〕4号）平原面积标准执行。

第十一条　农村村民建房禁止占用公路两侧的建筑控制区。建筑控制区范围为从公路边沟外缘起向外的距离，其标准是：国道20米外；省道15米外；县道10米外；乡道5米外。

农村村民建房选址需避开电力设施保护区。架空电力线路保护区为导线边线外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行线内的区域。在一般各级电压导线的边线延伸距离为：1－　10千伏为5米外；35－110千伏为10米外；154－330千伏15米外；500千伏为20米外。

在河道管理范围内原则上不选址布局农房建设，确需选址建设的须经市水利局审批。

选址应严格遵守其他法律、法规、规章规定。

第四章 　申请条件

第十二条　农户符合下列条件之一的，可以向其所在地的村民小组申请宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）因子女结婚等原因符合预分户条件，未享受宅基地的；

（三）原宅基地用房影响乡镇村建设规划，需要搬迁重建的；国家建设征收土地、实施集镇或村级片规划以及公共设施和公益事业建设，需要搬迁的；

（四）符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组织依法落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；

（六）法律、法规、规章规定的其他条件。

第十三条　有下列情形之一的，申请宅基地，不予批准：

（一）不符合“一户一宅”规定的；

（二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

（三）出卖、出租、赠与农村住宅后，再次申请宅基地的；

（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；

（五）不符合分户申请宅基地条件的；

（六）不符合乡（镇）国土空间规划、村级片规划的；

（七）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（八）法律、法规、规章规定不予批准的其他情形。

第十四条　夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，只能在其中一方所在集体申请宅基地。建房村民不得擅自改变土地批准用途。

第五章 　审 　批

第十五条　全面落实审查到场、放线到场、验槽到场、验收到场“四到场”要求，严格用地建房全过程监管。具体审批程序如下：

（一）申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位向所在集体经济组织（村民小组）提出书面申请，没有分设农村集体经济组织的，农户直接向村级组织提出申请。

（二）初审。集体经济组织收到农户书面申请后，提交村民小组（代表）会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组公示栏或人口聚集区域进行公示，公示时间为5个工作日。公示无异议或异议不成立的，集体经济组织初审通过后提交村级组织复审。

救济原则：本条中村民小组初审不通过或公示异议成立的，应当书面告知理由。申请人对审查结果有异议的，在乡镇纪检监察、建设管理办公室的监督下，可以请求村级组织代表会议再议一次或村民会议决定，村级组织代表会议的再议结论或村民会议的决定作为最终决定。

（三）复审。村“两委”重点复审提交的建房申请资料是否真实有效、拟用地建房是否符合村级片规划、是否征求用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，复审时限为5个工作日。复审通过的，由村委会报乡镇建设管理办公室。

（四）审查。建设管理办公室负责组织人员实地踏勘联合审查（一到场）。审查申请人是否符合申请条件（结合西昌市宅基地管理信息平台进行核实）、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示；是否符合国土空间规划、用途管制要求；涉及住建、林业、水利、电力等职能机构的要及时征求意见。原则上应在10个工作日内出具审查意见，审查通过的报乡镇人民政府审批。

（五）审批。乡镇根据建设管理办公室审查结果，对农村村民建房申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》（附件5）《乡村建设规划许可证》（附件4）。并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公示。

从乡镇同意受理用地建房申请到出具审查意见，原则上不超过15个工作日；需要办理农用地转用审批手续的，市自然资源局按有关规定确定办理时限。

第六章 　建设管理

第十六条　农村村民在集体土地上原址翻建、改（扩）建和异址新建住房的，严格按照《四川省农村住房建设管理办法》（四川省人民政府令第362号）的职责分工，指导乡镇人民政府落实监督管理职责。具体程序如下：

（一）放线。批准用地建房开工前，农户应向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围，报备开工日期、施工合同、承揽人资质、设计图纸等信息，乡镇建设管理办公室审核后应到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置（二到场）。

（二）验槽。建设管理办公室到建房现场察勘是否按放线情况挖槽砌基，是否存在超面积、房屋地基是否在国家相关文件要求的沉降量、强度、抗震要求标准内（三到场）。

（三）巡查。乡镇建设管理办公室和乡镇、村、组干部应对辖区的在建房屋进行不定期巡查，确保农户建房过程中始终保持规范。

（四）验收。农户建房竣工后，建设管理办公室收到申请10个工作日内，实地检查农户是否按照批准面积、四至边界等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房（四到场），并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6）。涉及建新拆旧的，应在规定期限内拆除旧房并将原有宅基地退还给集体经济组织后，才能出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6）。

（五）登记。通过验收的农户，可按不动产登记相关规定向不动产所在地登记机构申请办理不动产登记。

（六）备案。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，每季度末统一将审批情况报市农业农村局、市自然资源局、市住建局等部门备案。

第十七条　经依法批准的农村村民建房，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房。

第十八条　异址新建的住宅建成后，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡镇验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的应复耕。

第十九条　农村住房建设可以采取统一规划建设、村民联合建设、村民自主建设等方式。

新建农村住房的，受委托的农村建筑施工人员或者施工单位应当根据建房地块的地质条件，选用适合修建农村住房的天然地基持力层，对地基地质进行必要的勘察验证，依照技术规范要求选择房屋地基基础形式和埋置深度。

第二十条　农村住房设计应当满足国家和省公布的技术规范和标准，符合当地抗震设防构造要求，体现当地风貌。新建农村住房应当委托有资质的建筑设计单位或具有建筑、结构注册执业资格的人员进行设计并出具施工图，也可以选用免费的农村住房设计通用图集。

第二十一条　农村住房建设应当由培训合格的乡村建设工匠或具有执业资格的建造师或有资质的建筑施工企业（以下统称承揽人）施工。乡村建设工匠个人不得承揽3层及以上的农村非低层住房建设；建设三层及以上的农村非低层住房，建房村民应当委托有相应资质的单位进行勘察、设计、施工，并按照建筑管理有关法律、法规的规定接受建筑工程质量监督管理部门对农村非低层住房建设活动进行监督管理。

承揽人应当依法对施工质量和安全负责，按照设计图纸、技术标准和规程施工，落实安全施工措施，形成施工记录（尤其是对地基基础、构造柱、圈梁、主体封顶等施工关键部位和环节进行影像记录）。

第二十二条　乡镇人民政府和村民委员会应当指导、监督建房村民与承揽人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

乡镇人民政府应当依照国家建设档案管理的规定，建立农村住房建设档案及电子档案数据库。

第二十三条　未取得宅基地审批手续的，供电、供排水及商品混凝土供应等单位不得提供施工用电、供水和商品混凝土等。未通过验收的房屋，不得办理供水、用电、通讯等手续。

第七章 　监督管理

第二十四条　乡镇人民政府建立乡－村－组三级动态巡查机制，建设管理办公室负责本辖区的动态巡查的组织管理，从源头上依法查处未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法违规行为。乡镇包村干部定期不定期负责包保区域宅基地使用与建房管理的日常巡查监管，对违法违规行为做到早发现、早劝阻、早报告。

第二十五条　市自然资源局对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查；买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

市农业农村局对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

乡镇对在村级片规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法拆除。对农村村民建新不自行拆旧的，责令限期拆除，逾期仍未拆除的，依法强制拆除。对农村村民非法占用土地建住宅的行为行使行政处罚权，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，跨行政区域和县级以上地方人民政府认为影响较大的案件除外。

第二十六条　村（社区）、乡镇（街道）、市级相关部门，在农村村民建房审查、联审、审批、监管、验收等过程进行全流程嵌入式监督，对在监督过程中发现的违规、违纪、违法线索移交纪检监察机关处置。

第八章 　附 　则

第二十七条　街道办事处对本行政区域内宅基地的管理职责参照本办法关于乡镇人民政府的职责规定执行。

第二十八条　本办法由市人民政府负责解释。

第二十九条　本办法自2024年10月5日起施行，有效期二年。西昌市人民政府2023年印发的《西昌市农村宅基地审批和住房建设管理实施办法（试行）的通知》（西府规〔2023〕4号）同时废止；相关法律法规另有规定的，从其规定。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

      2．农村宅基地使用承诺书

      3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

      4．乡村建设规划许可证

      5．农村宅基地批准书

      6．农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表

      7．西昌市农村宅基地建房审批流程图

附件下载：附件.doc